白河县人民政府办公室关于印发《白河县处理不动产登记若干历史遗留问题的实施意见》的通知

时间:2022-02-26 09:42作者:佚名来源:县政府办
文件名称 白河县人民政府办公室关于印发《白河县处理不动产登记若干历史遗留问题的实施意见》的通知
索引号 zfbmsfj/2022-0003 公开目录: 县政府办文件、规范性文件
公开责任部门 白河县司法局 公开形式: 主动公开
文号 白规〔2022〕001-政府办001 白政办发〔2022〕4号 成文日期: 2022年02月23日
有效性 有效 公开日期: 2022-02-26 09:42

各镇人民政府,县政府各工作部门、直属机构:

《白河县处理不动产登记若干历史遗留问题的实施意见》已经县政府第一次常务会议审定通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

白河县人民政府办公室

2022年2月23日


白河县处理不动产登记若干历史遗留问题

的实施意见

 

为落实以人民为中心的发展思想,切实维护群众权益,解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”,根据《中华人民共和国民法典》、《不动产登记暂行条例》以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)、《陕西省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》(陕自然资发〔2021〕33号)等相关规定,参照《安康市人民政府办公室关于解决安康中心城区不动产登记若干历史遗留问题的实施意见》(安政办发〔2019〕7号),结合我县实际,制定以下实施意见:

一、基本原则

(一)尊重历史,实事求是。不动产统一登记中出现的系列问题,是分散登记时期造成的,应尊重历史,厘清原因,客观公正处理房屋和土地登记的历史遗留问题。

(二)依法依规,维护权益。把握原则性和灵活性,找准突破口,既要解决问题,又要防止违法问题合法化。切实维护群众的合法权益,坚持遗留问题处理和办理产权登记并行。

(三)区别对待,分类施策。不动产登记历史遗留问题年代久远,成因复杂,需多个部门共同解决,共性问题共性施策,个性问题单独研究,先易后难,成熟一批,解决一批。

二、适用范围

2020年12月31日前取得产权证书或已竣工的建筑和已建设的项目。

三、具体意见

(一)关于用地手续不完善的问题。

1、由政府主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目,可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续;国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的,可按划拨方式补办用地手续。

2、其他建设项目,可以按照实际情况,分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。对于已经办理了房屋所有权登记的,经公告权属清晰无争议的,报经县人民政府同意,直接按现状核发用地划拨决定书或者补办协议出让手续。

3、集体所有土地上开发的商品住房,一律不得办理不动产登记。

(二)关于建设工程规划核实的问题。

1、对于按规定能够补办规划验收等手续的,应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记,对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的,在符合国土空间规划的前提下,报经县人民政府同意后,县自然资源局按现状出具认定或核实意见。建设项目部分符合规划的,县自然资源局可以对符合规划的部分先行核实,并出具规划核实意见。

2、政府投资公益类建设项目、社会投资类符合边建边报批政策的建设项目,在符合规划的前提下,可不予处理,由县自然资源局补办规划手续。

3、城市居民自建房面积在500平方米以内的,由县自然资源局出具规划核实意见后办理不动产登记。

4、已依法取得宅基地使用权,当事人申请房地一体不动产登记的,无法提供房屋符合规划或建设的相关材料,由当地镇人民政府出具房屋建成时符合村镇规划的证明后办理不动产登记。

5、农村村民无宅基地使用权证也无规划手续的,依据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》办理不动产登记。

(三)关于超占超建、改变规划条件及容积率的问题。

1、已取得土地或房屋产权证书,在办理不动产证书时,发现有超占超建行为的,为保护群众利益,先登记土地和房屋合法部分;超占超建部分属国有土地的,补办用地、规划等相关审批手续后,进行变更登记;属农村宅基地的,土地面积按批准面积,只登记合法部分,超占部分备注说明。

2、未取得产权证书的国有土地,整个项目有竣工验收报告等要件资料,由县自然资源局出具审核意见(包括改变容积率状况),补办或完善超占超建部分手续后再办理不动产登记。未取得产权证书的集体土地及其建筑物或构筑物,按相关规定办理。

3、已取得土地或房屋产权证书,但整幢楼基座占地超出发证用地红线的,按建设年限的节点,在符合建设期间规划的前提下,需按出让性质补办的,补办用地手续后办理不动产登记;可按划拨性质补办且权属清晰的,为便民利民,经公告无异议后按房屋基座占地确定土地面积(公告期为7个工作日),办理不动产登记。

    4、符合规划设计条件属正常测量面积差异的(总面积的正负3%),依据实测面积登记。

(四)关于原分散登记的房屋、土地信息不一致,项目跨宗地建设的问题。

1、因房屋所有权多次转移,土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的,经核实,权属关系变动清晰且无争议的,可以根据规定程序由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。

2、房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围,且涉及宗地用途、土地使用年限均一致的,将宗地调整合并后办理不动产登记。

3、跨宗地建设,涉及宗地用途或土地使用年限不一致的:

(1)宗地用途一致,土地使用年限不一致的,以剩余最高年限与土地使用权人签订土地使用权出让变更合同或补充合同,核缴增加年限出让金及相关税费后,以剩余最高年限登记;权利人不同意补办手续和缴纳相关费用的,出具申请及保证书后,以剩余最短年限合并落宗登记。

(2)宗地用途不一致的,以审批的建筑物用途确定土地用途,签订土地使用权出让变更合同,结清出让金差价及相关税费后(补缴土地出让金按补充土地出让合同签订时点计算),统一落宗登记。

4、涉及跨宗地性质不一致,同时占用划拨和出让土地的,划拨部分补办土地使用权出让手续,结清土地出让金和相关税费后,合并落宗登记。权利人不同意补办手续和缴纳相关费用的,出具申请及保证书后,按划拨土地确定土地使用权性质合并落宗登记。

(五)关于改变土地用途的问题。

1、分散登记时,已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产,继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记,未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。

2、原土地用途为综合用地,已取得土地房屋产权证书的,按照原规划用途,是住宅的按城镇住宅用地确定土地用途,是商业的按商服用地确定土地用途,无原规划要件或条件的,按现状确定土地用途。土地终止年限的计算,以土地取得日期为起始时间,按该地类最高年限时间为终止时间。

3、在批准用途为工业的土地上从事商品房开发,已取得房屋所有权证书的,在办理不动产转移登记时,需重新签订土地使用权出让合同或补充合同,补齐因改变用途产生的土地出让金,补缴标准参照本实施意见第三部分第七条实施。未取得产权证书的,在有关部门依法处置到位后,方可凭有关处置文件和证明材料申请办理不动产登记。

4、工业项目用地申请分割登记的,应先经规划、消防部门批准或认定,在不改变规划条件(含建筑使用功能条件)、符合消防规定的前提下,允许工业项目用地办理分割手续。

(六)关于开发建设主体灭失的问题。

1、开发建设单位注销的,经国家企业信用信息公示系统查询确认,有权利义务承受单位或上级主管部门的,由权利义务承受单位或上级主管部门办理;没有权利义务承受单位或上级主管部门的,可由县人民政府指定的机构或组织代为申请办理。

2、已办理首次登记,开发企业或有关单位灭失的,购房人可单方申请办理转移登记。

3、开发企业或有关单位灭失的,土地和房屋权属来源清楚、界址明确,房屋的用地、规划报建、竣工验收等批准文件齐备清楚,购房人可凭购房合同、购房款票据或证明、税费凭证等单方申请登记,县不动产登记中心经核实并公告后,一并办理首次登记与转移登记。

(七)关于公有住房和划拨土地性质的商品房上市交易的问题。

1、符合交易条件的安置房、房改房、经济适用房、集资房、职工福利房等项目上市交易时按房屋成交价或税基评定价(就高不就低)的1%补交土地出让金或相当于出让金的价款后按国有出让土地和商品房性质办理不动产转移登记。

2、划拨土地上建设的商品房,已取得产权证书的在交易时参照上款,按规定补缴土地出让价款后,以出让性质土地办理不动产登记。

3、为便民利民,县自然资源局授权县不动产登记中心依据契税票据中确定的成交价代为签订《土地使用权出让合同》。

4、单宗居民划拨土地上的不动产交易补缴土地出让价款不适用上述标准。

(八)关于不动产抵押的问题。

1、不动产统一登记实施前,当事人购买已抵押国有土地使用权的房屋并取得房屋所有权证书,现土地使用权仍处于抵押状态的,当事人申请办理不动产登记,经抵押权人同意,可予以办理,并在不动产登记簿和不动产权属证书上注明土地抵押状况。

2、学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施之外,在划拨土地上建设的房屋,已取得房屋所有权证的,可办理不动产抵押登记,在实现抵押权时,再按规定补缴相应土地出让价款。

(九)关于国有资产不动产登记的问题。

国有资产不动产登记按《白河县人民政府办公室关于批转县自然资源局关于白河县国有资产不动产登记工作方案的通知》(白政办发〔2020〕84号)执行。

四、工作要求

(一)统一思想,提高认识。各单位要充分认识到解决不动产登记历史遗留问题,是落实“以人民为中心”发展思想和“放管服”改革的具体要求,要统筹推进解决历史遗留问题工作的政策研究、督促落实、经费和人员保障等工作。

(二)明确分工,压实责任。各单位要按照“政府主导、部门联动”的工作机制,根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则,结合工作职责,从群众反映强烈亟待解决的突出问题入手,分门别类的制定解决相应问题的措施和办法,勇于担当,主动作为。

(三)跟踪监督,区别对待。解决历史遗留问题是件复杂困难的工作,工作中建立纪检监察机关跟踪监督机制,在强化责任约束的同时鼓励创新,宽容失误,做好“三个区分”:即把处于公心和谋取私利区分开来,把主观过错与无过错主体区分开来,把主动担当作为与问题复杂难以处理区分开来。

(四)加强管控,严防新增。在处置历史遗留问题的同时,要进一步把好房地产开发项目的土地、规划审批“总开关”,优化房地产用地供应结构,从源头上杜绝问题的产生。要在本次解决历史遗留问题过程中,把确有违法违规行为的建设单位、承建单位作为重点管控单位,加大房地产市场秩序整治力度,严肃查处房地产企业违法违规行为,全力推进“交房即交证”工作,营造良好市场环境。

本《实施意见》自公布之日起实施,不动产登记相关历史遗留问题解决完成后自动废止。


政策解读:https://www.baihe.gov.cn/Content-2403349.html